La crisis de la vivienda va por barrios o, mejor dicho, no afecta a todos por igual. Mientras se agravan las colas para el alquiler y la compra es inaccesible para cada vez más personas, el sector promotor y constructor goza de una salud de hierro y se prepara para un 2025 en el que los planes estratégicos de las principales compañías reflejan un nuevo aumento de los ingresos. “Fuerte demanda”, “potente actividad” o “perspectivas sólidas de crecimiento” son términos empleados por consejeros delegados de las grandes promotoras que analizan para La Vanguardia la situación del negocio. La principal conclusión es que existe una brecha entre la creación de hogares (demanda) y la nueva construcción (oferta) que seguirá creciendo este año. El mercado seguirá al alza y las familias verán aún más complejo acceder a un piso en propiedad.
El 2024 cerró con un incremento de los precios de la vivienda nueva por encima del 8% de media, según la proyección de las empresas a partir de los últimos datos de compraventas del Instituto Nacional de Estadística (INE). En comparación con el 2015, la vivienda a estrenar está un 89% más cara en promedio. Y subiendo. Para el 2025 el sector prevé continuar con un crecimiento moderado de los precios, de en torno al 4 o el 5%, coinciden la mayoría de las empresas consultadas. Una clave emerge en esta fotografía: el contexto macroeconómico favorable que vive España, con una mejora del PIB por encima de la medida de la UE, y la rebaja de los tipos de interés, coinciden en señalar David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, su homólogo en Culmia, Francisco Pérez, y Eduard Mendiluce, primer ejecutivo de las gestoras de activos inmobiliarios Anticipa y Aliseda.
En este ejercicio se seguirá hablando de la escasa oferta existente en España y, por tanto, de tensión, apuntan todos los empresarios consultados. Xavier Vilajoana, nuevo presidente de la asociación nacional de promotores, APCE, explica que en el 2025 continuará aumentando el déficit de viviendas en relación a la generación de hogares. “La oferta de obra nueva es cada día más insuficiente”, añade Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
Cada año se producen unas 90.000 pisos a estrenar, mientras que se generan casi 250.000 nuevos hogares
La solución, opinan, pasa por más oferta. David Martínez, de Aedas, remarca que, “si se mantuvieran las tendencias demográficas actuales, se estima que entre el 2025 y el 2039 se crearían de media 246.000 hogares al año, en comparación con una producción de obra nueva que oscila entre 85.000 y 90.000 viviendas por ejercicio”. El ‘gap’ salta a la vista. “Estas cifras dan idea del enorme reto al que se enfrenta el sector y toda la sociedad española”, añade el ejecutivo de la promotora. Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora, valora el significativo esfuerzo en la producción de vivienda nueva, pero incide en que “claramente no es suficiente para satisfacer la demanda creciente, especialmente por los flujos migratorios”. Además, en Madrid, Barcelona y Valencia, los proyectos con altos estándares de eficiencia energética impulsan aún más el mercado.
Lee tambiénEl precio de la vivienda acelera en Catalunya y sube un 8,1% al cierre del año
El 2024 acabado ya puede calificarse como un año de récord para la compraventa de viviendas, con cifras que podrían rebasar las 700.000 operaciones (nuevas y de segunda mano). Son datos similares a los de la burbuja inmobiliaria. Y el 2025 se espera aún mejor gracias a la mejora gradual que se espera de la financiación hipotecaria. Por ello algunas promotoras ya anticipan que podrían alcanzar los mejores resultados de su historia. Aedas cerró el ejercicio en marzo con un hito de 1.145 millones en ingresos y entregó 2.839 pisos. Vía Ágora, por su parte, prevé dar las llaves de siete proyectos con más de 1.000 viviendas.
Con la segunda mano, el sector ronda las 700.000 operaciones y las empresas prevén resultados récord
El serio problema de acceso a la vivienda de obra nueva para gran parte de la población preocupa y ocupa al Gobierno, que este año ha activado una línea de avales del ICO destinada a familias y jóvenes. Las grandes promotoras se ofrecen a colaborar con las administraciones en este reto de país. Javier Burón, director de Nasuvinsa, la sociedad pública de vivienda de Navarra, y antiguo gerente de la de Barcelona, afirma que para que esta colaboración público-privada sea efectiva “ha de haber una relación equilibrada”. Es decir, “la administración tiene que hacer muchas más cosas” de forma ordenada. “Al 2025 le pido que, ya que hay agua en la piscina [un diagnóstico compartido del problema], se genere un ámbito legal estable para impulsar la vivienda de protección oficial”, concluye Burón.
El reto de los pisos a precio asequible
El sector promotor coincide en apuntar que el problema de la vivienda no se solucionará si no se aumenta el parque de vivienda asequible, es decir, a precio por debajo de mercado. España, con un 2% sobre el total, se encuentra a la cola de la UE. La promotora Vía Ágora, por ejemplo, trabaja en un proyecto de 456 pisos de alquiler protegido en Madrid. Xavier Vilajoana destaca que, según el Banco de España, los ayuntamientos españoles acumulan 40.000 millones en depósitos bancarios que podrían emplear para impulsar la vivienda. Javier Burón añade que esos pisos deberían estar protegidos de por vida para que no pasen al mercado libre al cabo de unos años.
